楼市的一次大测温

最近一周深圳一口气批准了6个新盘预售，3613套住宅房源风风火火入市，并且基本给出一定的开盘优惠。

其中，星河悦云邸最大折扣约91折，白石洲璟庭最大折扣约95折，金硕华府最大折扣约92折，金地环湾城最大折扣约94折。

这意味着，即使有政策东风的加持，各个新房项目在开盘阶段，依旧没有什么底气。

从开盘的优惠力度来看，无论核心地段抑或非核心地段，这次价格都给出了一些让步。

京地海樾府i深圳登记提交资料成功且开盘当天认购前300名送1年物业费+冻资并参与选房送500元购物卡+开盘认购并准签送吸尘器1台；

绿景白石洲璟庭vip升级享95折优惠+赠7000元/平方米装修+认筹抽45平公寓10年使用权；

满京华金硕华府9.9元抵9999元券+25周年司庆准签98折+i深圳登记98折+开盘96折+i深圳前300名送一年物业费+1年停车费+其他礼品；

星河悦云邸I深圳登记并冻资98折+开盘认购97折+准时签约98折+星河35周年98折+星河800元购物卡。

这样的优惠场面，过去只会在深圳相对比较外围的地段才会看到，如今基本遍地开花，对购房群体来说是一件大好事。

按照这些项目给出的最大折扣——

白石洲璟庭约8.79万/平起步，均价约10.76万/平；

金地环湾城约8.11万/平起步，均价约10.23万/平；

星河悦云邸约4.55万/平起步，均价约5万/平；

金硕华府约3.818万/平起步，均价约4.29万/平。

但这样的折扣是否足够有诚意，主要还是看项目的本身情况。

比如从折后价相比周边的二手房、次新房降维打击最明显的是满京华金硕华府。

折扣价后最低单价已经是“3”字头，外加精装，比旁边精装的绿城桂语兰亭便宜7000元/㎡左右。

甚至比去年日光毛坯限价4.58万/平的深业颐瑞府都便宜了差不多一个装修价。

要知道，3年前相隔一个科学公园的玺云著开盘均价也需要4.99万/平，而位置更佳的电建洺悦府毛坯备案均价约5.99万/平。

比如金地环湾城的价格折后，相比周边二手房价格，暂时没有明显的优势。

项目附近的金地名轩今年3月成交一套70平房源，总价约540万，单价约7.71万/平；

金地海花园今年4月成交一套114平房源，总价约850万，单价约7.46万/平；

绿景红树湾一号今年6月成交一套137平房源，总价约1400万，单价约10.22万/平；

绿景蓝湾半岛今年7月成交一套109平房源，总价约803万，单价约7.37万/平；

金地海景翠堤湾今年8月成交一套122平房源，总价约838万，单价约6.87万/平。

而项目的三单元大户型，29层以上部分房源单价去到14万+/平，最贵的户型去到约20.47万/平。

所以，抛开品质户型这些因素，新房价格虽然继续互卷，但距离市场的底部价格还有一定的空间。

目前来看，9月楼市正在恢复元气，二手房市场的成交量，新房的带看都有明显的增加。

但从新房入市的节奏来看，大家上车的心态都还是比较一致。

最明显的，有留仙洞总部基地+西丽交通枢纽+西丽湖科教城的产业格局加持的汇城茗院，市场不仅满怀期待，甚至还拿项目和网红盘海德园做了对比。

2022年10月首次开盘124套住宅，户型为112/121/195㎡的大户型，均价8.49万/㎡，总价区间918万-1692万/套，认筹292批客户入围积分为55.8分，历时约5小时，卖剩15套195平的大户型。

今年8月31日加推现房，同样是124套住宅，均价8.98万/㎡，总价区间912万-1206万/套，认筹客户仅60批。

所以连开发商都没什么底气的情况下，就不适合盲目地乐观。

而且9月的这批房源是深圳“认房不认贷”+“全国降存量房贷利率”后首批入市的房源，整体的去化可以看作是市场和政策的测温计。

如果借着政策转折的东风，大部分房源去顺利，那么就意味着，深圳的市场底部依然足够坚韧。

如果去化表现不佳，那么则说明两个更深刻的楼市问题。

一是说明在楼市刺激更进一步，并且比过去两年力度更大更密集的情况下，依然没有明显的提振效果，那么政策层面将大概率可以很快看到更大的招落地。

二是说明即使有政策支持，各项目打折送礼，市场依然处于持币观望的状态，核心区域核心地段的项目也卖不动，那么后续入市的新房压力将会更进一步，新房之间的价格战会更加明显。

所以，这批房源卖得如何，对市场来说非常关键。

大家可以多多留意其中的变化。