地产股高歌猛进，存量房贷“降息”定调，配置窗口期来了？

8月2日，房地产板块表现活跃。A股方面，房地产开发、房地产服务、物业管理等板块涨幅靠前。个股上，截止发稿，渝开发涨停，中交地产涨超8%，中国武夷、中华企业、城投控股、绿地控股等跟涨。

港股方面，地产股和物业管理股同样强势上涨。个股上，截止发稿，碧桂园服务大涨15.24%，世贸服务、融创服务等跟涨。

此前一系列利好政策信号，令房地产板块一路走高，自7月17日以来，截至今日发稿，该板块涨幅超过18%。同期，金科股份累涨超80%，荣盛发展累涨超70%，渝开发累涨超39%，绿地控股累涨超17%。

存量房贷利率将下调

昨日，央行、国家外汇管理局召开了2023年下半年工作会议。会议明确，下半年，要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。同时，会议还提出，落实好“金融十六条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

继中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”；住建部提出“认房不用认贷”；北京、上海、广州、深圳等一线城市扎堆表态，将“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”后，一系列政策信号的释放，进一步增强了市场信心。

此前在7月份，央行就曾对存量房贷利率的调整作出回应，央行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

而在昨日，央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

对此，招联首席研究员董希淼分析，“‘依法’说明存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；‘有序’即存量房贷利率调整不会‘一刀切’，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。” 

此外，他还表示，预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。

或迎配置窗口期

目前大多数银行仍在观望，尚未有存量利率调整的具体方案和细则。不过，部分地区银行已经率先做出改变。

此前，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予了1年期的利率优惠券，以及常州市部分银行与一些贷款人就存量房贷利率进行了沟通，有银行同意下调存量房贷利率，但还没出台统一的指导文件和具体细则。

由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，使得银行经营压力进一步加大，银行主动下调的意愿较弱，因而政策落地尚需时间。

不过，招商证券研报表示，存量按揭利率下调可能性较高。在央行领导表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后，出于金融工作的人民性高度，银行需要对此采取必要的举措，回应广大群众的关切。

投资方向上，华创证券认为，北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企。

中信证券则指出，历史经验表明，房地产股票最佳的表现窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出台之时。从投资周期而言，政策预期明朗和政策陆续出台的时间，是地产开发板块重要的配置窗口。推荐美元债负担小、信用良好的A股上市大市值地产开发企业。