摩根大通唱多！香港楼市存在“大量被低估资产”，政策时隔13年来首次放宽

今日，在政策延期的消息面刺激下，港A两市地产股表现活跃。去年以来，国内房地产市场阴霾持续不断，政策层面在积极推出支持措施，一季度，市场有所回暖，二季度压力又重现。

昨日，央行和国家金融监督管理总局对去年11月出台的房地产“金融16条”中的部分政策进行延期。由此可见，政策层面支持房地产的决心仍在。

市场存在“大量被低估资产”

香港房地产也是如此，由于政策层面上的收紧，再叠加美联储加息影响，市场成交持续低迷，房价下跌明显。

据香港土地注册处数据，6月，所有种类楼宇买卖合约共4777份，环比减少9.6%，连续三个月录得下降。其中，住宅楼宇的买卖合约为3613份，环比减少9.7%，合约总值为336亿港元，环比减少8.6%。

另据香港金管局数据，截至6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018-2019年高峰期分别下跌20%、8%、17%。

正因如此，摩根大通最新报告指出，香港楼市存在大量低估资产，资金充裕的地产商可能会下场抄底。

据外媒报道，摩根大通表示，随着估值跌至30年来的低点，香港房地产市场的“大量被低估资产”可能会刺激大股东逢低买进。

梁伯韬在内的摩根大通分析师在一份报告中写道，在开发商和房东的平均资产净值低于总市值63%的时候，市场上现金充裕的房地产大亨可能会在低估值时期购买资产、进行股票回购或收购。

报告还写道，香港房地产企业的独特之处在于，大股东不会羞于从市场低迷中抓住机遇。

由于抵押贷款利率上升，香港房地产行业一直面临着房屋交易下滑的现状。低迷的市场导致投资者不看好香港地产股，MSCI追踪香港开发商的指标今年迄今已下跌超16%，表现远逊于恒生指数。

摩根大通的数据显示，香港房地产行业的总市值为1.1万亿港元（约合1410亿美元），但其总资产净值为3万亿港元，这代表存在大量被低估的资产。

香港放宽楼市政策

此前，由于市场低迷，香港政策层面也出台措施。7月7日，香港金管局总裁余伟文宣布，自2009年首次引入楼市逆周期宏观审慎措施后（即楼市辣招），首度放宽措施。

具体包括放宽自用物业和非住宅物业的按揭上限成数，放宽以资产水平为审查基础的按揭成数。

第一项措施：自用住宅物业按揭成数上限放宽：1）1500万元以下物业，上限70%；2）1500万元至3000万以下物业，上限60%；3）3000万以上物业，上限50%非自用住宅物业的按揭成数上限维持在50%。
第二项措施：调整非住宅物业即写字楼、商铺等，最高按揭成数，由5成上调至6成。
第三项措施：放宽以资产水平为审查基础的按揭成数上限，由40%升至50%，适用于住宅和非住宅物业。

香港金管局强调，此次政策调整后，香港市民在购置物业时将可以承造较高成数的按揭贷款。